Кладоискательство: В то время как участники рынка жилой недвижимости ищут возможности выжить, государство раздает обещания

Эксперты ООО «Житлобудинвест» – участники круглого стола газеты «Бизнес».

Источник: Газета Бизнес

Кладоискательство

В то время как участники рынка жилой недвижимости ищут возможности выжить, государство раздает обещания

Больше всех на “круглом столе”, посвященном поиску путей выживания на рынке жилой недвижимости, мы желали видеть руководителей Минрегиона. Во-первых, потому, что речь действительно идет о выживании, во-вторых, потому, что из властных кабинетов в последнее время звучало множество заверений в поддержке, улучшении и т.д. и т.п.

Но накануне дискуссии нам ответили, что возможности посетить мероприятие у чиновников министерства нет; более того, Минрегион статистической информацией о рынке не владеет (!? —Ред.). Ну что ж, тогда читайте и делайте выводы.

Для затравки дискуссии на “круглом столе” были обнародованы некоторые показатели работы отрасли. По данным риелторов, в январе — сентябре 2014 г. в Киеве было заключено около 12 тыс. сделок по покупке нового жилья, в то время как за аналогичный период прошлого года — 27 тыс.

При этом, согласно статистике Минрегиона (подчерк­нем, данные неофициальные), жилья в Украине построено на 36% больше, чем в прошлом году. В ходе обмена мнениями, порой весьма и весьма язвительными, большинство участников дискуссии пришли к выводу, что такие цифры мало о чем говорят. Почему — читайте далее.

Гос — без?
Ввиду отсутствия представителей Минрегиона неблагодарную обязанность выступать от имени госорганов взял на себя Сергей Комнатный. Правда, то, что он одновременно выступал и как общественник, придало его рассказу некий шарм. Итак, констатируем: в этом году государство напрочь забыло о том, что в стране есть такая отрасль, как строительная.

В 2010-2013 гг. Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству реализовывал за счет государственных жилищных программ около 5% всей первичной жилой недвижимости. “А сейчас секвестированы все программы, и перспектив для их возобновления пока нет”, — утверждал г-н Комнатный.

Например, на финансирование программы льготного молодежного кредитования на этот год планировалось выделить 600 млн грн., потом эту сумму уменьшили в 10 раз, а после секвестра осталось всего 24 млн грн.

Ассигнования предусмотрены лишь для погашения задолженности по обязательствам (договорам) Фонда за предыдущие годы — для компенсации процентных выплат по ипотечным кредитам. Спрашивается, причем тут субъекты рынка строительства, если вышеназванные госпрограммы были призваны облегчить покупку жилья отдельным категориям граждан?

А вот при чем. Например, постановлением Кабмина №1249 от 11.11.09 г. была утверждена Государственная целевая социально-экономическая программа строительства (приобретения) доступного жилья на 2010-2017 гг.

Она предполагает получение государственной помощи в размере 30% стоимости приобретаемого жилья, тогда как 70% стоимости квартиры обязан выплатить частный инвестор. Сразу оговоримся, что программа “30х70” не совсем выгодна как гражданам, так и застройщикам — последние для получения “живых денег” вынуждены закладывать в стоимость “квадрата” расходы, связанные с реализацией проекта, или же предлагать жилье по этой программе в строящихся домах.

Тем не менее эта программа ценна тем, что, условно говоря, на 1 грн. госсредств привлекает 3 грн. сбережений граждан и тем самым обеспечивает финансирование строительной отрасли в целом.

И сейчас, когда в условиях кризиса и необъявленной вой­ны граждане сняли с депозитов более 50 млрд грн., т.е. фактически вывели их из оборота, очень важно вернуть их в экономику. В том числе путем стимулирования имеющихся госпрограмм. Это первое обоснование необходимости господдержки строительной отрасли.

Второй довод заключается в том, что она чрезвычайно экономоемка, т.е. зависит от многих смежных отраслей, точно так же, как они зависят от нее. А потому, как заметил г-н Комнатный, строительство первым ощущает кризис и тяжелее всех отраслей из него выходит. На “круглом столе” говорили, что, например, 30% стройматериалов — импортные, и скачки валютного курса неизбежно ведут к их удорожанию, а значит, жилье дешеветь не будет.

А потому, чтобы удержать отрасль, необходимы солидные финансовые “инъекции” от государства. И при добросовестном расходовании полученных госсредств, а не при их дерибане, они со временем вернутся в госказну в виде налогов и сборов с тех же застройщиков и частных инвесторов.

Что, собственно, и предполагает вышеупомянутая программа “30х70”. Удивительно, но эти азбучные истины по каким-то причинам недоступны чиновникам. Во всяком случае, на многочисленных мероприятиях, проводимых общественниками в целях поиска выхода из кризиса, мелькали лишь кандидаты в народные депутаты. Но и они, если исходить из текста коалиционного соглашения, в котором идет речь лишь о строительстве жилья на селе, — исключительно с целью “засветиться”.

Ценностные ориентиры
Нельзя сказать, что поставленный в ходе дискуссии вопрос: “А сейчас вы что-то строите-сдаете, дамы и господа, и почем у вас нынче жилье?” — застал участников “круглого стола” врасплох. Выяснилось, что, по крайней мере, у приглашенных застройщиков, банкиров и риелторов квадратные метры таки раскупают.

Минимальные цены в Киеве — 9,5 тыс.грн. за 1 кв.м (эконом-сегмент), наибольшей популярностью пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. Дмит­рий Плосконос пояснил, почему. Сейчас единственный способ сохранить деньги — это приобрести первичную жилую недвижимость, цены на которую крупные застройщики преимущественно временно “заморозили” в гривне.

“Вторичка” же по-прежнему больше привязана к растущему курсу доллара. А потому, как заметил Руслан Ковтун, в основном реализуются именно новые “однушки” и “двушки” — как более доступные, причем в них инвесторы даже толком не обживаются. Очевидно, это объясняется тем, что они намерены со временем, когда цены вырастут, выгодно продать это жилье.

Застройщики поделились “секретами”, позволяющими им удерживать цены. Промышленно-строительная группа “Ковальская”, например, за счет собственных средств формирует 70% фонда строительства возводимых ими же домов.

По словам Марины Теплюк, компания “Интергал-Буд” ведет строительство своих объектов исключительно за счет собственного финансирования, что позволяет продолжать работы в полном объеме на ранее заявленных объектах и предлагать новые.

Помимо цен, по словам г-жи Теплюк, инвесторы обращают внимание на репутацию застройщика, в частности, на строгое выполнение им договорных обязательств, оформление правоустанавливающих документов на жилье и т.п. Участники “круглого стола” сошлись во мнении, что лучше положение именно у крупных добросовестных застройщиков.

Наталия Осипова, например, считает: что бы ни говорили о сокращении объемов реализации жилья в этом году, хуже в действительности стало тем застройщикам, которые вели первый свой проект, и недобросовестным компаниям с запятнанной репутацией.

Именно у них высока вероятность появления недостроев. У надежных застройщиков, напротив, наблюдается даже увеличение сбыта, поскольку на первичном рынке сделки осуществляются в гривне.

Однако Дмитрий Плосконос выразился откровеннее всех: не нужно лукавить, дорожают квадратные метры и в объектах, возводимых крупными застройщиками. Помимо того, что это объективное обстоятельство (по мере строительства “квадрат” дорожает в среднем на 30%), ощущается давление ситуации на валютном рынке.

При очередном взлете валютного курса на межбанке, к которому привязывается часть застройщиков (хотя он, возможно, и не отражает реальной ситуации), цены могут быть пересмотрены. Хотя возможна и так называемая точечная продажа — по сниженным ценам — для привлечения инвесторов.

Привходящие обстоятельства
Однако валить все исключительно на валютные скачки и даже ухудшающуюся покупательную способность населения (о чем может свидетельствовать упомянутое сокращение количества сделок на столичном рынке первичной недвижимости) было бы не совсем верно. Помимо кризиса и необъявленной войны существует еще ряд обстоятельств, мешающих участникам рынка зарабатывать деньги.

Первое — не решаемая в течение десятилетий проблема присоединения объектов жилищного строительства к сетям субъектов естественных монополий (в столице, это, например, “Киевэнерго”, “Киевводоканал”).

Елена Невинчаная рассказала, что при застройке киевских Осокорков им было сказано: технические условия будут выданы, только если застройщик построит водовод, электроподстанцию и проложит кабельные линии. Суммарные затраты на выполнение этих работ могут превысить 0,5 млрд грн.

Схема присоединения выглядит так, что данные объекты застройщик обязан будет передать монополистам. Что, согласно Налоговому кодексу, является налого­облагаемой операцией. При этом, по словам г-жи Невинчаной, монополисты, по сути, не понеся никаких затрат, еще и заработают на тарифах, поскольку сетями пользуются не только в конкретном месте комплексной застройки.

Застройщик же нередко вынужден перекладывать эти затраты на инвесторов. Наталия Осипова, в свою очередь, напомнила, что, согласно действующему законодательству, город обязан обеспечить прокладку сетей к границам участка застройки.

Естественно, никто этого не делает, но застройщик может компенсировать свои затраты по этой статье за счет освобождения или частичного освобождения от уплаты паевого участия. Городские власти на основании документов о передаче сетей должны пересматривать размер паевого взноса в развитие инфраструктуры города, но так делается не всегда и не для всех.

Для решения этой проблемы г-жа Невинчаная составила пакет предложений (он размещен на нашем сайте www.business.ua. — Ред.), о которых БИЗНЕС более подробно расскажет в следующем номере. В нем вы сможете прочитать также несколько других аналитических и конструктивных публикаций о рынке жилой недвижимости в Украине.

Второе обстоятельство, мешающее развиваться рынку строительства, — дефицит площадей. Как выяснилось в ходе “круглого стола”, застройщики, несмотря на кризис и проблемы с сетями, продолжают освоение перспективных площадок в столице. По расчетам г-на Ковтуна, строители могут быть обеспечены работой на ближайшие три-пять лет.

А дальше что? К сожалению, новая власть, как и старая, не особо озабочена поиском подходящей земли под застройку, поскольку Генплана развития Киева как не было, так и нет (у заморских соседей все иначе — см. “Стамбул — город контрастов?” на стр.36).

Не выполняются и государственные программы по сносу “хрущевок”; а если бы они работали, освободившиеся площадки, по словам г-на Плосконоса, можно было бы осваивать прямо сейчас.

Вместо этого недобросовестные застройщики на имеющихся участках завышают этажность, а то и вовсе вместо одного дома возводят три. Или же, стремясь удешевить строительство, заметил Николай Свиридов, используют некачественные стеновые материалы. В результате тень падает на весь рынок.

Заключения — не будет
Участники “круглого стола” согласились с мнением Владимира Чепового о том, что, только объединив усилия, они смогут вырабатывать условия игры на рынке, коль скоро государство не в состоянии этого сделать. Их позицию поддержала Александра Аксенова, представитель Конфедерации строителей Украины. Ну а БИЗНЕС готов стать для них коммуникационной площадкой.

Стамбул — город контрастов?
Виталий Яковлев рассказал о своих впечатлениях от работы с клиентами, которые намеревались купить недвижимость в Киеве, но сейчас вкладывают деньги в зарубежную недвижимость, в частности, в Турции. “Потому что там все надежно, прозрачно и просто”, — пояснил он.

Например, в Стамбуле на 25 лет вперед известно, что и где будет строиться, включая логистические и транспортные узлы, поэтому люди не боятся вкладывать деньги на этапе не то что котлована — проекта.

Как патриота, г-на Яковлева просто бесит, что в Украине, вместо того чтобы изучить опыт и следовать примеру других стран, не могут решить элементарных проблем и пытаются изобрести велосипед, который за рубежом уже давно Ferrari.

Реплика вызвала перепалку среди участников “круглого стола”. Наталия Осипова, например, отметила, что жилая недвижимость в Украине не является неокупаемой: вложенные в нее деньги “отбиваются” в течение 10 лет, и это нормальный среднемировой показатель.

Другой вопрос, что украинский рынок строительства жилья для иностранных инвесторов, тех же банков, менее интересен, чем западные. Ведь у нас приходится говорить не только о финансовых рисках, но и, например, о взяткоемкости проекта, зависимости рынка от смены власти. И такую схему нужно ломать.

Донбасский вариант
Еще один резерв роста рынка строительства жилья — обеспечение им участников антитеррористической операции, вынужденных переселенцев из Крыма и Донбасса, а также восстановление разрушенного войной жилищного сектора юго-востока страны.

Удивительное дело: об этом очень много говорят на государственном уровне, но на практике имеем лишь городок времяночек из фанеры и пластика, возведенный в Харьковской области на зарубежные деньги. Как отметил Сергей Комнатный, предложений масса, беда в том, что их никто не рассматривает.

Правда, насколько ему известно, вопрос о строительстве такого жилья вроде бы обсуждался с китайскими инвесторами, но договоренностей пока нет. Наталия Осипова отметила, что вопрос обеспечения жильем может решаться и местными властями, например, в Киеве и Львове они намерены выделить землю под строительство.

Другой вопрос, что опыт сотрудничества властей и застройщиков показывает: такое жилье нередко распределяется среди своих, а целевой категории граждан достаются крохи. Именно поэтому необходим специальный закон, регулирующий все вопросы, связанные со строительством и восстановлением жилья и финансированием, предусмотренным защищенными статьями.

А ссылки на необъявленную войну не “катят”. Во-первых, войны равно или поздно заканчиваются, во-вторых, та же Грузия, находящаяся в состоянии перманентного конфликта с Россией, успешно привлекает инвестиции…

1Мелкие застройщики и компании с небезупречной репутацией, которые начали реализацию проектов в конце 2013 г. — начале 2014 г., наверняка своих клиентов не досчитаются

Наталия Осипова, руководитель департамента маркетинга и рекламы ООО “Житлобудінвест”

2“Профессиональные объединения должны определять условия,
на которых строятся дома”


Руслан Ковтун
, руководитель секретариата
Строительной палаты Украины

3Если мы будем сообща честно и смело решать вопросы, перед нами откроются реально безграничные возможности. Для этого остро необходимо цеховое объединение
Владимир Чеповой, шеф-редактор
газеты БИЗНЕС

4Ни одна из заявленных государственных программ сейчас
не выполняется

Андрей Касаткин, заместитель директора
по продажам ООО с ИИ “Дикергофф/Украина”

5“Проблемы, связанные с присоединением к сетям
естественных монополистов, негативно влияют на рынок”

Дмитрий Плосконос, начальник отдела продаж
объектов недвижимости промышленно-строительной группы “Ковальская”

6Потенциальный резерв рынка жилой
недвижимости — строительство инженерных сетей
самими субъектами естественных монополий”

Елена Невинчаная, советник председателя
правления ПАО “АКБ “Аркада”

7На рынке должна расти культура
потребления качественных стройматериалов

Николай Свиридов, проектный менеджер ЧАО
с ИИ “Слобожанська будівельна кераміка”

8Как показывает cтатистика продаж компании “Интергал-Буд”,
основной фактор принятия решения о покупке недвижимости
в жилых комплексах компании — репутация надежного застройщика

Марина Теплюк, начальник отдела маркетинга и рекламы группы компаний “Интергал-Буд”

9Я работаю с клиентами, которые хотели бы купить недвижимость в Киеве,
но сейчас они намерены вкладывать средства в зарубежную недвижимость.
Потому что там все надежно, прозрачно и просто”

Виталий Яковлев, начальник отдела продаж
агентства недвижимости Hayat Estate

10Строительная отрасль первой ощущает кризис и тяжелее всех из него выходит. Поскольку строительство очень экономоемко, его необходимо стимулировать большими деньгами. В том числе
и со стороны государства”

Сергей Комнатный, директор ипотечного центра г.Киева и Киевской области ГСФУ “Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству”, первый заместитель председателя Ассоциации “Укрмолодьжитло”